Vous détenez l’usufruit d’une maison et vous vous demandez si vous pouvez la vendre ?
La situation soulève une question très fréquente : peut-on vraiment vendre une maison en usufruit, sans en posséder la nue-propriété ?
La réponse est aussi juridique que stratégique, car cette forme de propriété partagée modifie profondément les règles du jeu. Elle implique des droits distincts, des obligations croisées, et parfois même des blocages en cas de mésentente entre usufruitier et nu-propriétaire.
À partir de là, chaque cas mérite une analyse précise. Faut-il vendre ensemble, ou chacun son droit ? Comment se répartit le prix ? Et que se passe-t-il côté fiscalité ?
Ces questions concrètes concernent de plus en plus de familles, notamment dans un cadre successoral.
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La première chose à savoir, c’est que vendre une maison en usufruit seul est juridiquement impossible.
L’usufruitier n’est pas propriétaire du bien au sens classique. Il en détient uniquement l’usage, ainsi que le droit de percevoir les revenus qu’il génère (ce qui peut prêter à confusion).
Pour que la maison soit véritablement cédée, il faut impérativement que le nu-propriétaire et l’usufruitier signent ensemble l’acte de vente.
On parle alors de vente conjointe, dans laquelle chaque partie cède sa part de droit : l’usage pour l’un, la structure pour l’autre.
Il est cependant possible que le nu-propriétaire vende uniquement sa part, c’est-à-dire la nue-propriété, ou que l’usufruitier cède l’usufruit seul.
Mais ces cas restent marginaux : ils supposent que l’acquéreur accepte d’acheter un droit défini dans le temps, et souvent encadré par l’âge de l’usufruitier (ce qui rend la transaction moins attractive).
→ La pleine propriété ne peut être transmise qu’avec la signature des deux parties
Et c’est une source fréquente de blocages dans les familles en indivision.
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Si les deux parties décident de vendre la maison ensemble, la question du partage du prix se pose rapidement.
Cette répartition ne se fait pas au hasard : elle est encadrée par le barème fiscal prévu à l’article 669 du CGI, qui prend comme référence l’âge de l’usufruitier.
Voici quelques exemples :
→ Moins de 21 ans : 90 % pour l’usufruitier, 10 % pour le nu-propriétaire
→ Entre 51 et 60 ans : 50/50
→ Plus de 91 ans : 10 % pour l’usufruitier, 90 % pour le nu-propriétaire
Ces pourcentages permettent d’évaluer la valeur fiscale des droits de chacun. Ils s’appliquent autant pour une vente démembrée que dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
L’accompagnement par un notaire reste indispensable pour intégrer ces données dans l’acte, notamment lorsqu’il faut gérer une indivision successorale ou plusieurs héritiers.
Et ce barème peut parfois surprendre les héritiers, surtout quand l’usufruitier est très âgé.
Dans certains cas, il peut être plus stratégique d’organiser une vente indirecte.
Exemple courant : le recours au quasi-usufruit.
Il permet à l’usufruitier de percevoir l’intégralité du prix, sous réserve d’une convention qui engage sa succession à reverser l’équivalent au nu-propriétaire le moment venu.
Ce mécanisme suppose une réelle confiance familiale, et un accompagnement rigoureux.
Autre solution : la convention de remploi.
Elle consiste à réinvestir le produit de la vente dans un nouveau bien, tout en maintenant le démembrement.
Cela permet de ne pas figer l’argent, tout en conservant les droits initiaux dans une nouvelle acquisition.
→ Ces stratégies peuvent s’appliquer lors de la vente d’une résidence principale comme d’un bien locatif
→ Elles évitent le morcellement du patrimoine et permettent une transmission cohérente
Ce sont souvent des solutions choisies quand une famille veut éviter l’indivision future.
À lire aussi. Acheter un bien avec une clause d’inaliénabilité : bonne idée ou piège juridique ?
Si vous décidez de vendre une maison en usufruit avec le nu-propriétaire, les règles fiscales s’appliquent comme pour toute cession immobilière.
La différence vient de la répartition de l’imposition sur la plus-value.
Chaque partie est imposée sur la plus-value correspondant à sa part, en fonction de sa date d’acquisition.
Des exonérations sont possibles, notamment lorsque la maison vendue est la résidence principale de l’usufruitier, ou quand la durée de détention dépasse 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le montant global du prix de vente n’est pas taxé en bloc, mais scindé selon les quotes-parts de chaque droit. Cela suppose une analyse fiscale détaillée, ligne par ligne.
N’oubliez pas non plus les autres obligations :
→ Réalisation de tous les diagnostics techniques obligatoires
→ Paiement des frais de notaire
→ Rédaction d’une clause claire sur le partage des charges et travaux (selon la répartition entre gros travaux et entretien courant)
