Investir dans l’immobilier en couple non marié suppose une vigilance particulière.
Contrairement aux couples mariés ou pacsés, les concubins ne bénéficient d’aucune protection légale automatique, que ce soit pour la répartition de la propriété, la transmission ou la gestion d’un prêt commun.
Chaque étape (du choix de l’indivision à la rédaction d’un testament) doit donc être encadrée par des actes précis pour prévenir les litiges et protéger les intérêts de chacun (ce point est souvent sous-estimé).
Il convient de déterminer clairement les quotes-parts, de formaliser les modalités de gestion par convention et d’anticiper la transmission en cas de décès. Ces dispositions, bien qu’indispensables, nécessitent l’accompagnement d’un professionnel du droit immobilier et patrimonial.
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Lors d’un achat immobilier en couple non marié, la forme par défaut est l’indivision entre concubins en immobilier.
L’acte notarié doit mentionner les quotes-parts correspondant aux apports financiers. En l’absence de précision, la propriété est réputée partagée en parts égales, même si les contributions diffèrent (ce point est souvent mal compris).
Il est recommandé de formaliser cette répartition dans un acte authentique immobilier, signé devant un notaire spécialisé immobilier, afin d’éviter toute contestation ultérieure.
À partir de là, chacun détient sa part définie et dispose d’un droit clair sur le bien.
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La signature d’une convention d’indivision pour concubins renforce cette protection. Elle fixe les modalités de gestion courante, les conditions de sortie ou de rachat de soulte après séparation concubins, et peut inclure une clause d’attribution préférentielle indivision en cas de décès.
Une telle convention permet aussi de prévoir une gestion de l’indivision plus fluide. Elle évite les situations où chaque décision exigerait l’accord unanime.
→ Elle précise notamment :
→ La répartition des charges et des travaux ;
→ Les conditions de vente ou de rachat ;
→ L’anticipation des conflits de gestion.
Cette approche juridique encadre l’achat dès le départ, tout en donnant un cadre précis à l’indivision conventionnelle.
Sans lien matrimonial, la transmission patrimoniale entre concubins est soumise à des droits de succession de 60 %. Pour protéger le survivant, deux solutions existent.
La première consiste à rédiger un testament pour protéger son concubin, qui peut prévoir un usufruit sur la résidence principale. Cette rédaction doit respecter la réserve héréditaire des héritiers légaux et passe par un acte notarié enregistré.
La seconde repose sur une SCI pour concubins en immobilier avec démembrement de propriété croisé. Le concubin survivant détient alors l’usufruit des parts sociales, et les enfants la nue-propriété. Cette structure évite toute indivision conflictuelle avec les héritiers.
L’insertion d’une clause d’usufruit dans les statuts sécurise encore davantage la protection du survivant concubin (cette disposition reste très efficace).
Lors d’un prêt immobilier pour concubins, les banques imposent souvent la solidarité bancaire concubinage immobilier. Chacun devient débiteur du tout. En cas de rupture, même si un seul conserve le bien, l’autre reste tenu au remboursement tant que la désolidarisation n’est pas prononcée.
Pour sécuriser cet aspect, le plan de financement immobilier doit être aligné avec la répartition des quotes-parts immobilières prévue à l’acte. L’intervention du notaire facilite cette cohérence entre propriété et financement.
En cas de séparation, plusieurs mécanismes existent :
→ Vente du bien et partage du prix selon les parts ;
→ Rachat de soulte avec financement adapté ;
→ Attribution du bien à l’un, suivi d’une sortie d’indivision concubins.
Chaque option nécessite une vérification des droits d’enregistrement immobilier et du calcul de la fiscalité immobilière, éléments pris en charge par l’étude notariale.
Chaque démarche – acte authentique immobilier, convention d’indivision, testament ou création de SCI pour concubins – constitue une étape de sécurisation. L’appui d’un notaire spécialisé immobilier garantit la conformité de ces outils et leur articulation.
En pratique, anticiper ces aspects juridiques permet de préserver les intérêts de chacun tout en organisant clairement la gestion du bien commun (un point souvent négligé au moment de l’achat).
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