Sophie RIEU, gérante de l’étude notariale Yeu Notaires & Patrimoine
À L’Île-d’Yeu, 60,2 % des logements sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels en 2023. La question de leur transmission n’a donc rien de théorique : derrière une maison de famille, il faut souvent concilier fiscalité, usage et entente entre les enfants.
Prenons une maison estimée 600 000 €, détenue à parts égales par deux parents de 68 ans, avec deux enfants. Selon la façon de transmettre, notre simulation fait passer les droits de donation d’environ 32 777 € à 0 €.
L’écart attire l’œil. Pourtant, dans ce type de dossier, je ne commence pas par chercher le montage qui coûte le moins d’impôt. Je pose trois questions : qui doit continuer à utiliser la maison, qui doit décider pour elle et quand veut-on réellement transmettre sa valeur ?
Pour comparer donation, démembrement et SCI, il faut partir exactement du même dossier. Nous retenons donc une maison de 600 000 €, deux parents de 68 ans propriétaires chacun pour moitié, deux enfants et aucun abattement de donation consommé au cours des quinze dernières années.
| Donnée | Hypothèse |
|---|---|
| Valeur de la maison | 600 000 € |
| Parents | 2, propriétaires à 50/50 |
| Âge | 68 ans |
| Enfants | 2 |
| Donation antérieure depuis 15 ans | Aucune |
Chaque parent bénéficie actuellement d’un abattement de 100 000 € par enfant, prévu par l’article 779 du Code général des impôts. Les donations de plus de quinze ans sortent, en principe, du rappel fiscal.
Dans notre exemple, il existe donc quatre transmissions parent-enfant susceptibles de profiter chacune de cet abattement.
Dans notre cas, donner immédiatement la maison en pleine propriété génère environ 32 777 € de droits. Chaque enfant reçoit 150 000 € de chacun de ses parents ; après l’abattement de 100 000 €, il reste 50 000 € taxables dans chacune des quatre transmissions.
Avec le barème progressif des donations en ligne directe, les droits atteignent environ 8 194 € par parent et par enfant, soit 32 777 € au total.
C’est une solution lisible, mais il ne faut pas regarder uniquement la colonne fiscale. Donner la pleine propriété signifie aussi que les parents transmettent dès maintenant la propriété complète du bien.
Pour une maison dans laquelle ils souhaitent encore passer leurs étés, recevoir leurs petits-enfants ou garder une liberté de décision, la question mérite d’être posée autrement.
À 68 ans, la nue-propriété représente fiscalement 60 % de la valeur en pleine propriété. Sur une maison de 600 000 €, la base transmise descend donc à 360 000 €, soit 90 000 € reçus par chaque enfant de chacun de ses parents : l’abattement de 100 000 € absorbe entièrement cette somme. Le calcul résulte du barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété.
| Solution | Base transmise | Droits estimés |
|---|---|---|
| Pleine propriété | 600 000 € | ≈ 32 777 € |
| Nue-propriété à 68 ans | 360 000 € | 0 € |
Les parents conservent alors l’usufruit : ils gardent l’usage de la maison tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne déclenche pas, en elle-même, de nouvel impôt ou taxe dans les conditions prévues par l’article 1133 du Code général des impôts.
Mais le calendrier compte.
À 71 ans, dans le même dossier, la nue-propriété représente désormais 70 %. Chaque enfant reçoit alors 105 000 € de chaque parent : après l’abattement, 5 000 € deviennent taxables, soit environ 1 000 € de droits au total dans notre simulation. Le changement résulte là encore du barème fiscal du démembrement.
Ce n’est pas une raison pour donner à tout prix avant un anniversaire. C’est en revanche une bonne illustration de ma méthode : lorsqu’une transmission est déjà envisagée, je regarde précisément les seuils du barème avant de choisir sa date.
Et si les deux parents n’ont pas le même âge, je fais deux calculs. La valeur fiscale dépend de l’âge de chaque usufruitier.
La donation-partage n’est pas un nouveau rabais fiscal. Son intérêt est d’abord civil : elle permet de transmettre tout en organisant la répartition entre les enfants, avec un cadre qui peut sécuriser l’équilibre familial dans la durée.
Sous les conditions prévues par le Code civil, les biens peuvent notamment être évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve. Ces conditions sont précisées par l’article 1078 du Code civil.
Sur une résidence secondaire susceptible de beaucoup évoluer en valeur, c’est loin d’être secondaire. En droit de la famille, donner et organiser le partage ne répondent pas exactement au même besoin.
Non, pas automatiquement. La SCI ne crée pas, à elle seule, un nouvel abattement fiscal. Elle devient surtout intéressante lorsque la famille souhaite organiser la détention de la maison, la gérance, les décisions entre associés ou des transmissions progressives de parts.
Le Code civil permet aux statuts d’organiser la gérance d’une société civile ainsi que les modalités de certaines décisions collectives.
Le comparatif est donc plus juste ainsi :
| Montage | Effet principal |
|---|---|
| Donation en pleine propriété | Transmettre immédiatement |
| Donation de nue-propriété | Transmettre tout en conservant l’usage |
| Donation-partage | Organiser la répartition |
| SCI | Organiser la gouvernance |
| SCI + démembrement | Combiner gouvernance et transmission |
La SCI et le démembrement ne sont donc pas deux solutions concurrentes. On peut tout à fait démembrer des parts de SCI lorsque le projet familial le justifie.
Créer une SCI uniquement parce qu’elle aurait la réputation de « faire payer moins de droits » est une mauvaise façon d’aborder le dossier. Si les parents possèdent déjà la maison, il faut d’abord analyser le coût et les conséquences de son apport à la société.
L’administration fiscale rappelle qu’un apport en société constitue une cession à titre onéreux et peut donc être susceptible de dégager une plus-value imposable.
Dans ce type de situation, je regarde toujours le coût de l’entrée dans le montage avant de calculer l’économie espérée à la sortie. Une société ajoute aussi des statuts, une gérance et une vie sociale : il faut qu’elles répondent à un besoin réel.
Il n’existe pas de montage universel pour une résidence secondaire. Le bon outil dépend du projet : le démembrement organise l’usage et la propriété, la donation-partage la répartition, la SCI la gouvernance. Et parfois, la meilleure décision consiste simplement à ne pas transmettre tout de suite.
| Votre objectif | Piste à étudier |
|---|---|
| Continuer à profiter de la maison | Donation de nue-propriété |
| Répartir clairement entre les enfants | Donation-partage |
| Encadrer les décisions familiales | SCI |
| Transmettre progressivement | Donation de parts de SCI |
| Conserver l’usage et organiser la gestion | SCI + démembrement |
Il faut notamment réfléchir à ce qu’il adviendra lorsque les parents ne seront plus là. Une transmission directe à plusieurs enfants peut conduire à l’indivision ; or l’article 815 du Code civil rappelle que nul ne peut être contraint à y demeurer indéfiniment.
Voilà pourquoi, lorsque nous travaillons sur l’organisation d’un patrimoine familial, je reviens à mes trois questions : qui utilise, qui décide, quand transmet-on ?
Non. 0 € de droits de donation ne signifie pas 0 € pour réaliser l’opération. Une donation immobilière suppose notamment un acte notarié et entraîne des frais et formalités ; une SCI génère, elle aussi, des coûts de constitution et de fonctionnement.
Il faut donc comparer le coût global, pas seulement la ligne « droits de donation ».
Peut-on donner une résidence secondaire et continuer à l’occuper ?
Oui. Une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit permet aux parents de conserver l’usage du bien tout en transmettant la nue-propriété.
Quel est l’abattement pour une donation à un enfant ?
Il est actuellement de 100 000 € par parent et par enfant, sous réserve notamment des donations antérieures prises en compte dans le délai fiscal de quinze ans. Les règles sont précisées par l’article 779 du Code général des impôts et par les règles du rappel fiscal.
Faut-il donner avant 70 ans ?
Non. Il n’existe pas de règle générale imposant de transmettre avant 70 ans. En revanche, l’âge fait varier la valeur fiscale de la nue-propriété : un changement de tranche du barème prévu par l’article 669 du CGI peut donc modifier le résultat.
Une SCI permet-elle d’éviter les droits de succession ?
Non. La SCI organise la détention du patrimoine ; elle ne supprime pas, par elle-même, les règles fiscales applicables aux donations et successions.
Peut-on combiner SCI et démembrement ?
Oui. La nue-propriété de parts sociales peut être transmise tandis que l’usufruit est conservé, lorsque cette organisation correspond aux objectifs de la famille.
