La réponse en bref
Quand le logement est soumis à la servitude de résidence principale, la promesse de vente doit en porter la mention expresse, à peine de nullité. Le notaire la rédige, la reprend dans l’acte de vente et explique à l’acquéreur ce qu’elle implique : huit mois d’occupation par an et pas de meublé de tourisme.
Mis à jour le 9 octobre 2026
Le prix est trouvé, les conditions sont posées, la date de signature approche. Il manque une ligne sur la promesse de vente, et cette ligne peut suffire à faire tomber l’acte. Pour un logement neuf à l’Île d’Yeu soumis à la servitude de résidence principale, c’est la mention obligatoire.
Notre étude, Yeu Notaires & Patrimoine, est fondée en 1653. Deux notaires et six collaborateurs y rédigent chaque jour des promesses et des actes de vente sur l’île. Voici ce que la mention doit dire, qui doit la porter et ce qui arrive quand elle manque.
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La mention indique que le logement est soumis à la servitude de résidence principale prévue par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, et qu’il est à usage exclusif de résidence principale. Elle doit être expresse.
Expresse veut dire écrite, claire et visible dans l’acte. Une clause générale qui renvoie à « la réglementation en vigueur » ne remplit pas cette exigence. L’acquéreur doit pouvoir lire que le bien sera occupé comme résidence principale, au moins huit mois par an.
Cette obligation vient de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui a créé la servitude. Le texte veut la mention dans toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location et tout contrat constitutif de droits réels, à peine de nullité.
Tous les actes qui touchent un logement soumis à la servitude : la promesse de vente, l’acte de vente, le bail et les actes qui créent un droit réel, comme un usufruit ou un bail emphytéotique. Le logement existant, lui, n’est pas concerné.
Le tableau ci-dessous résume la règle, acte par acte.
| Type d’acte | Mention obligatoire ? | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Promesse de vente (unilatérale ou compromis) | Oui, si le logement est soumis | À écrire dès la promesse, sans attendre l’acte authentique |
| Acte authentique de vente | Oui, si le logement est soumis | Reprendre la mention telle qu’elle figure dans la promesse |
| Vente en l’état futur d’achèvement | Oui, si le logement est soumis | Vérifier le secteur du permis avant la signature |
| Bail d’habitation | Oui, si le logement est soumis | Contrat type à jour pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 |
| Acte créant un droit réel (usufruit, bail emphytéotique) | Oui, si le logement est soumis | Même mention expresse |
| Acte portant sur un logement existant non concerné | Non | Ne pas ajouter la mention |
Un logement ancien reste hors du champ de la servitude, même si un secteur est créé après son achat. Dans un bail portant sur un logement non concerné, mieux vaut ne pas recopier la mention : on créerait une contrainte qui n’existe pas.
L’acte s’expose à la nullité. Le texte la prévoit à peine de nullité, ce qui veut dire qu’un oubli n’est pas une simple irrégularité qu’on corrige d’un coup de stylo.
La nullité ne passe pas par le délai de rétractation. L’acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter, selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, mais ce mécanisme est distinct : il ne répare pas une mention manquante.
Autre piège : signer une promesse silencieuse en comptant sur l’acte authentique pour rattraper l’oubli. C’est un mauvais pari. La mention doit figurer dès la signature de la promesse.
Pour un bail, l’annulation n’est pas automatique : elle se demande en justice et s’apprécie au cas par cas. Personne n’a envie d’en arriver là.
On commence par vérifier si le logement est vraiment soumis à la servitude. Ensuite, on écrit la mention dans la promesse, on la reprend dans l’acte de vente et on l’explique à l’acquéreur.
La vérification porte sur trois points : la zone du PLU, la date et la nature du permis, et le caractère neuf ou transformé du logement. Concrètement, on consulte le règlement du PLU et le certificat d’urbanisme, et on demande les pièces du permis. À l’Île d’Yeu, la commune a engagé la modification simplifiée n°5 de son PLU pour instaurer la servitude, donc on regarde aussi où en est cette procédure.
Vient ensuite la rédaction. On ne se contente pas d’une formule type : on décrit l’obligation d’occupation, l’interdiction du meublé de tourisme et la manière dont l’obligation suit le bien. La promesse et l’acte de vente disent la même chose.
Qu’il achète un logement destiné à rester une résidence principale, la sienne ou celle de son locataire. Cela veut dire huit mois d’occupation par an, pas de meublé de tourisme et une obligation qui suit le bien jusqu’à la revente.
Huit mois par an, c’est la définition de la résidence principale. Des exceptions existent pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.
La location en meublé de tourisme est interdite. Une seule souplesse existe : le propriétaire qui y vit peut louer pendant ses absences, dans la limite de 120 jours par an.
Si l’obligation n’est pas respectée, le maire peut laisser un délai pour régulariser, puis prononcer une astreinte. Elle peut atteindre 1 000 € par jour, dans la limite de 100 000 €.
Pour le déroulé complet d’un achat, voyez les étapes d’un achat immobilier avec un notaire. Avant l’acte de vente, il reste aussi à vérifier les droits de préemption, comme l’explique notre article sur la préemption à l’Île d’Yeu.
La mention s’applique aussi à la vente en l’état futur d’achèvement. Le logement neuf vendu sur plan fait partie des cas visés par la servitude.
Le promoteur ou le constructeur doit savoir si le permis a été délivré dans un secteur concerné. L’acquéreur doit poser la question avant de réserver. Pour voir comment fonctionne ce contrat, lisez notre article sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Oui, quand le logement est soumis à la servitude. Le contrat type de bail réécrit par le décret du 6 juillet 2026 prévoit une ligne à renseigner à cet effet, pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
Cette ligne se remplit « le cas échéant », c’est-à-dire pour les seuls logements soumis. Les baux en cours ne sont pas réécrits.
Le contrat type prévoit aussi une clause facultative de résiliation de plein droit en cas de non-respect de l’usage de résidence principale. Elle ne joue qu’après le délai de mise en demeure fixé par le maire.
Pour un propriétaire qui loue, c’est un point à voir avec nous au moment de la rédaction. Notre page sur la gestion locative immobilière présente le cadre.
Les erreurs sont toujours les mêmes, et elles se règlent facilement quand on les voit avant la signature.
Une relecture de la promesse avant la signature règle presque toujours ces points.
Le conseil de Yeu Notaires & Patrimoine
Avant de signer une promesse sur un logement neuf, demandez au vendeur ou au constructeur si le permis a été délivré dans un secteur soumis à la servitude. Puis apportez-nous la promesse avant de la signer : on vérifie que la mention y figure et qu’elle est expresse.
Répondez à deux questions pour savoir si votre acte doit porter la mention. Le résultat reprend les règles de cet article et ne remplace pas la lecture du règlement du PLU.
C’est une phrase qui indique que le logement est soumis à la servitude de résidence principale de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et qu’il est à usage exclusif de résidence principale. Elle doit être expresse et figurer dans la promesse dès sa signature.
L’acte s’expose à la nullité, car la loi exige la mention à peine de nullité. Le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur est un mécanisme distinct et ne répare pas cet oubli.
Non. Le texte exige une mention expresse de la servitude. Un simple renvoi à « la réglementation en vigueur » ne dit pas à l’acquéreur que le logement devra être sa résidence principale.
Il ne faut pas compter dessus. La promesse doit porter la mention dès sa signature, et l’acte de vente doit ensuite la reprendre. Signer une promesse silencieuse en espérant régulariser plus tard est un pari risqué.
Oui, quand le logement est soumis à la servitude. Le contrat type de bail prévoit une ligne à renseigner pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, et les baux en cours ne sont pas réécrits.
Non. La servitude vise les constructions neuves et certaines transformations de bâtiments non résidentiels. Un logement ancien reste hors du champ de la servitude, même si un secteur est créé après son achat.
Une promesse se relit avant de signer, pas après. Une consultation gratuite permet de vérifier la zone du PLU, le permis et la mention. Vous pouvez prendre contact avec l’étude ou consulter notre page sur le droit immobilier à l’Île d’Yeu.
>>> Je fais relire mon avant-contrat par le notaire
À lire aussi : vous préparez un achat ? Calculez votre budget avec notre article sur les frais de notaire pour une maison à l’Île d’Yeu.
Sources : ANIL, régulation des meublés de tourisme et servitude de résidence principale ; Cerema, la servitude de résidence principale ; Kohen Avocats, la mention dans les actes ; 21 Avocats, décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026.
