La réponse en bref
Votre logement existant n’est pas concerné. La servitude de résidence principale vise les logements neufs construits dans les zones constructibles de l’île. Ils devront être occupés au moins huit mois par an et ne pourront pas être loués en meublé de tourisme. Les logements déjà en place gardent leurs usages actuels.
Mis à jour le 8 octobre 2026
Vous avez une maison sur l’île, un terrain en vue ou un projet de construction ? Depuis quelques mois, la même question revient dans nos rendez-vous : « Pourrai-je encore faire de mon bien une résidence secondaire ? » La réponse dépend de la date de construction, de la zone du PLU et de l’usage prévu.
Notre étude, Yeu Notaires & Patrimoine, est fondée en 1653. Deux notaires et six collaborateurs y suivent chaque jour les ventes, les successions et les projets de construction de l’Île d’Yeu. Voici le point sur la servitude de résidence principale, texte de loi à l’appui, sans jargon.
>>> Je fais vérifier mon projet par le notaire
La servitude de résidence principale est une règle d’urbanisme qui réserve certains logements neufs à l’habitation permanente. Elle figure à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et vient de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Le principe est simple. Dans un secteur délimité par le PLU, les logements neufs doivent servir de résidence principale, donc être occupés au moins huit mois par an. Le propriétaire peut y vivre. Il peut aussi le louer à quelqu’un qui y habite à l’année.
Toutes les communes ne peuvent pas l’utiliser. Il faut un PLU, un secteur en zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU), et l’une de ces deux conditions : plus de 20 % de résidences secondaires, ou une commune située dans le périmètre de la taxe sur les logements vacants. À l’Île d’Yeu, la première condition est largement remplie, puisque 60,2 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnels en 2023, un chiffre que nous détaillons dans notre comparatif sur la transmission d’une résidence secondaire.
Une loi du 16 juin 2025 a ajouté un cas. Le PLU peut aussi viser les logements créés en transformant un bâtiment qui n’était pas destiné à l’habitation, comme une grange ou un local professionnel.
Non, si votre logement existe déjà. Le texte vise les constructions neuves et n’a pas d’effet rétroactif : les résidences secondaires déjà en place et les logements déjà loués en meublé de tourisme ne sont pas touchés.
Concrètement, vous gardez la main. Vous pouvez occuper votre maison, la louer, la vendre ou la transmettre à vos enfants comme avant. Un acheteur pourra aussi en faire sa résidence secondaire.
Une extension de votre maison reste possible selon les règles habituelles du PLU. Le sujet devient plus délicat si vous voulez créer un second logement, par exemple en divisant la maison. Dans ce cas, on lit le règlement au cas par cas avant de vous répondre.
| Votre situation | Concerné par la servitude ? | Ce que cela change |
|---|---|---|
| Logement déjà construit | Non | Occuper, louer, vendre, transmettre : rien ne change |
| Extension d’un logement existant | Non | Règles habituelles du PLU |
| Création d’un logement de plus dans un bien existant | À examiner | Lecture du règlement avant tout dépôt de dossier |
| Construction neuve en zone U ou AU | Oui | Résidence principale uniquement, pas de meublé de tourisme |
| Transformation d’un bâtiment non résidentiel en logement | Oui, si le PLU le prévoit | Résidence principale uniquement |
| Permis déjà accordé avant l’entrée en vigueur | Non | Pas d’effet rétroactif |
| Demande en cours d’instruction | Incertain | Sursis à statuer possible, jusqu’à deux ans |
Pas dans les secteurs concernés par la servitude. La commune a engagé la modification simplifiée n°5 de son PLU pour l’instaurer, et le texte final fait foi.
D’après la présentation du projet, les constructions neuves de résidences secondaires seraient interdites en zones U et AU, tout comme la transformation de bâtiments non résidentiels en résidences secondaires. En zones agricoles (A) et naturelles (N), c’est la création de résidences secondaires par transformation de bâtiments existants qui serait interdite.
Qu’en est-il des projets déjà lancés ? Un permis accordé avant l’entrée en vigueur de la modification reste protégé. Pour une demande en cours d’instruction, la commune peut opposer un sursis à statuer, qui peut aller jusqu’à deux ans. Un terrain sans permis déposé ne pourrait plus accueillir qu’une résidence principale une fois la servitude en vigueur.
La servitude n’est pas la seule règle à vérifier. La constructibilité d’une parcelle dépend aussi de la loi Littoral, de l’accès et de la desserte, comme on l’explique dans notre guide sur le terrain enclavé et les règles de constructibilité.
Vous achetez un bien destiné à rester une résidence principale. Avant de signer, on vérifie si la parcelle est dans un secteur concerné, si un permis existe et ce que dit le règlement du PLU.
La servitude suit le bien. Le futur acheteur, puis celui d’après, devra respecter la même règle. Cela peut peser sur la revente et sur la valeur d’un terrain, surtout si vous comptiez en faire une résidence de vacances.
Dans la pratique, on demande un certificat d’urbanisme et on relit les pièces d’urbanisme avant la promesse de vente. C’est le bon moment pour repérer un secteur soumis à la servitude. Pour le déroulé complet d’un achat, voyez les étapes d’un achat immobilier avec un notaire, et pour le budget, nos explications sur les frais de notaire.
Non, la location en meublé de tourisme est interdite dans les logements concernés. Une seule souplesse existe : le propriétaire qui y vit peut louer son logement pendant ses absences temporaires, dans la limite de 120 jours par an.
La location à l’année reste possible. Le locataire doit alors y vivre comme dans sa résidence principale. S’il ne respecte pas cette obligation, le bail peut être résilié de plein droit.
Si votre logement existe déjà, ces règles ne vous visent pas. Les autres règles de la location saisonnière s’appliquent en revanche, et notre article sur le choix entre LMP et LMNP à l’Île d’Yeu aide à choisir un statut de loueur.
La servitude doit figurer dans tout acte relatif au logement concerné : promesse de vente, acte authentique, bail. Selon l’analyse publiée par Eurojuris, l’oubli de cette mention entraîne la nullité de l’acte.
C’est là que le notaire travaille. On rédige la mention, on la reprend à chaque étape et on explique à l’acquéreur ce qu’elle implique. Une fois l’acte signé, personne ne peut dire qu’on ne l’avait pas prévenu.
Le maire peut constater le manquement, laisser un délai pour régulariser, puis prononcer une astreinte. Selon l’analyse d’Eurojuris, elle peut atteindre 1 000 € par jour, dans la limite de 100 000 € au total.
Le propriétaire doit veiller au respect de l’obligation, même quand le logement est loué. C’est un point à discuter dès la rédaction du bail avec le locataire.
Les mêmes erreurs reviennent, et elles se corrigent facilement quand on les voit à temps. Voici celles qu’on rencontre le plus.
Chacune de ces erreurs a un point commun : on s’en aperçoit trop tard. Une relecture avant la signature suffit presque toujours à l’éviter.
Le conseil de Yeu Notaires & Patrimoine
Avant de verser un acompte sur un terrain, demandez un certificat d’urbanisme d’information et apportez-le à l’étude. On vérifie avec vous la zone du PLU, la servitude et la constructibilité, avant que vous ne vous engagiez.
Répondez à deux questions pour savoir où vous en êtes. Le résultat reprend les règles de cet article et ne remplace pas la lecture du règlement du PLU.
C’est une règle d’urbanisme, prévue par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, qui réserve certains logements neufs à l’habitation permanente. La commune de l’Île d’Yeu a engagé la modification simplifiée n°5 de son PLU pour l’instaurer.
Le logement doit être occupé comme résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an. Il peut être occupé par son propriétaire ou loué à un locataire qui y vit.
Non. La servitude vise les logements neufs et n’a pas d’effet rétroactif. Une résidence secondaire existante peut continuer à être occupée, louée, vendue ou transmise comme avant.
Non, cette location est interdite dans les logements concernés. Le propriétaire qui y vit peut seulement le louer pendant ses absences temporaires, dans la limite de 120 jours par an.
Non. La servitude ne vise ni les permis déjà délivrés ni les demandes déposées avant l’entrée en vigueur de la modification du PLU. Pour une demande en cours d’instruction, la commune peut toutefois opposer un sursis à statuer.
Le maire constate le manquement et fixe un délai pour régulariser. À défaut, il peut prononcer une astreinte, qui peut atteindre 1 000 € par jour dans la limite de 100 000 €, selon l’analyse d’Eurojuris.
Chaque situation a ses détails : date du permis, zone du PLU, projet de location, transmission. Une consultation gratuite permet de poser le cadre avant de signer. Vous pouvez prendre contact avec l’étude ou consulter notre page sur le droit immobilier à l’Île d’Yeu.
>>> Je fais vérifier mon projet par le notaire
À lire aussi : vous pensez à louer votre résidence secondaire ? Découvrez les démarches à accomplir avant la première réservation.
Sources : Cerema, la servitude de résidence principale ; ANIL, transformer un bâtiment en logement (loi du 16 juin 2025) ; Eurojuris, servitude de résidence principale.
